PHẦN 3THỜI KỲ THIÊN NGA ĐEN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Giai đoạn 2016 này thì mới xảy ra đây thôi, nhưng qua bài viết các bạn cũng sẽ tìm thấy những cái nhìn mới mẻ, thú vị, khái quát quy luật mà mình muốn truyền tải dễ hiểu nhất tới các bạn khi thị trường BĐS luôn theo cùng nhịp của thị trường CK.
Thế giới bước vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008 (giới tài chính gọi là kỳ Thiên nga đen) đã gây những tác động to lớn tới các quốc gia trên thế giới, nhưng ở Việt Nam diễn ra chậm hơn (2010-2012), sau khi liều thuốc bơm tiền thông qua các gói kích thích kinh tế trong năm 2009-2010.
Hậu quả gói kích thích kinh tế bị tác dụng phụ là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 17%, cá biệt 20% (2012), tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường BĐS từ 2010-2015. Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng.
Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn. Sự khó khăn là tiêu biểu cho hầu hết các tên tuổi lớn trước đó là Hoàng Anh GL, Quốc Cường GL, Kinh Bắc-Tân Tạo, Sacomreal (TTC),... đã đầu tư BĐS dàn trải, ngoài ngành kém hiệu quả, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính (đi vay) dẫn đến mất thanh khoản khi thị trường khó khăn.
Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội – Hải Phòng, HN-Lào Cai, HN-Thái Nguyên, HN-Lạng Sơn, HN-Quảng Ninh, Vân Đồn v.v.
Ở Phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Q2,Q9. Bên cạnh đó là kế hoạch làm Vành đai 2, mở rộng quốc lộ 22, và vô số các tin đồn v.v
Việc cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương – Tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức tham gia thị trường BĐS bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA (của doanh nhân kín tiếng nhiều quỹ đất đẹp Trần Đăng Khoa – Keangnam về từ CH Séc) tại Q2 nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó, là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này.
Trong những năm BĐS lao đao nhưng sản lượng sản xuất ô tô của THACO thì không ngừng tăng do nhu cầu toàn nền kinh tế đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn đó. THACO đặc biệt thành công ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự may mắn hồi phục toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA cùng nhiều loại xe khác mà THACO lắp ráp. Đại Quang Minh SALA Xây 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm quận 2 là hạ tầng kết nối chính cho các CĐT khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.
Sang đầu năm 2016 VG chào bán và tiến hành xây dựng KĐT tập trung lớn ở phía nam là VH Central Park. Tiếp đến là các chiến dịch chào hàng rầm rộ hơn 50K căn hộ từ 2 dự án này của 1 loạt các sàn đại lý của VG từ bắc vào cộng với các sàn mới lập tại TP HCM đã tạo động lực hồ khởi cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Metro hay trục Mai Chí Thọ chính thức tạo cơn sốt từ Q2 ra Q9 từ cuối 2016 tới 2018. Ở phía bắc 2 đại đô thị cũng được VG xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011, năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và VH Long Biên Hà Nội.
Và kế đến có thể nói nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch – Đồng Nai sống trở lại, đường vành đai 3, khép kín vành đai 2,...
Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ làm việc, đề xuất với TP các dự án tại Củ Chi (đại lộ ven sông) thì đã làm đất ở đó tuần sau sốt từng ngày. Tin đồn sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch của tập đoàn Trung Nam), tin đồn Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn lên quận (nhóm đầu cơ tung tin) đã làm giá nhà đất lên gấp đôi, gấp năm lần sau vài tháng. Và rất nhiều các tin đồn khác mà CĐT thông qua báo chí đưa ra (thực tế mới chỉ là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba gần đây) đã làm BĐS tất cả các quận huyện toàn TP HCM giá dậy sóng sốt cao, khác với chu kỳ 2006 thì tập trung chỉ ở khu nam (Q7, Bình Chánh) và Q2 là chủ yếu.
Còn lần này 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường CK sau đó lan tới BĐS, và cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo).
Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của TPHCM lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu,... Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giáo thú Condotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh,
Tiếp đó là 3 cái sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng và làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Q9 xẹp đi trong 2019
Nên có thế nói năm 2019 là giá đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi.
Khi thị trường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó, chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng thì cũng là lúc thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.
Làn sóng BĐS 2016 này đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư và không thể còn nhớ hay kể tên được hết như ở chu kỳ 2006. Đặc biệt là thêm sự tham gia của các đầu tư nước ngoài CapitalLand, Mapletree, Keppel Land, Lotte, Kusto Home,… .
Điểm chính của đuôi chu kỳ này là sự xuất hiện vô số các CĐT tự phong trên giấy như ALIBABA, đã làm thị trường BĐS trong đợt sóng này mang nhiều sắc xám, việc đội lốt kinh doanh BĐS để lừa đảo diễn ra nhiều, cộng với việc nhiều CĐT giữa đường ngã ngựa, mất thanh khoản, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết v.v. dẫn tới sự mất niềm tin của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ.
Một cái tên khác, ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quý tộc đẳng cấp 6 sao của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồng thủy sản tại Kiên Giang, mở hãng bay AIR Mekong . Các dự án nghỉ dưỡng hạng sang của BIM nổi tiếng là InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (2016).
Dấu ấn năm 2019 cuối cùng chu kỳ này là : Tập đoàn Thánh Gióng SunShine Group và cái tên truyền thông nhắc đến là doanh nhân Đỗ Quang Hiển đi lên từ sản xuất xe máy TQ tại Hưng Yên, tập đoàn T&T, ngân hàng SHB – đơn vị độc quyền dự án Codotel COCOBAY Đà Nẵng. Và SHB cũng là đơn vị đồng hành cùng Bitexco – một thương hiệu BĐS với truyền thống lặng lẽ, chậm dãi, không phô trương đang tiến hành xây dựng biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, trung tâm cũ Sài Gòn – Tòa nhà Spirit of Saigon
Nhận xét
Đăng nhận xét